Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt den Einbau und Betrieb von Heizungsanlagen neu. Bundestag und Bundesrat haben es im Juli beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 28. Juli 2026. Die Regelungen zum Heizungstausch und zur Kostenaufteilung gelten seit dem 29. Juli 2026; weitere Teile treten gestuft bis 2030 in Kraft.
Formal handelt es sich nicht um eine bloße Änderung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vom 8. August 2020. Das Gesetz wird umbenannt in „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ und gliedert sich in neun Teile. Im Mittelpunkt stehen eine größere Technologieoffenheit, neue Anforderungen an Brennstoffe und eine veränderte Verteilung zukünftiger Betriebskosten.
Wegfall der 65-Prozent-Regel
Eine wesentliche Änderung ist die Abschaffung der 65-Prozent-Regel. Die mit der GEG-Novelle vom 16. Oktober 2023 eingeführte und seit dem 1. Januar 2024 geltende Verpflichtung, neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt ersatzlos. Ebenfalls gestrichen wurde das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Gas- und Ölkessel. Auch die Kopplung des Heizungstauschs an die kommunale Wärmeplanung ist entfallen, ebenso die Pflicht, vor dem Einbau einer Heizung für feste, flüssige oder gasförmige Brennstoffe eine fachkundige Beratung einzuholen.
Eigentümer können damit zwischen den im GModG aufgeführten Optionen wählen. Dazu gehören elektrische Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse, solarthermische Anlagen, Biomasse- und Pelletheizungen, Hybridlösungen, Stromdirektheizungen sowie neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen.
Damit bestehen insbesondere in Regionen ohne verfügbare Fernwärmenetze oder mit noch nicht ausreichend ausgebauten Stromnetzen zusätzliche Möglichkeiten für die Modernisierung bestehender Heizungsanlagen.
Zu beachten ist jedoch, dass diese Wahlfreiheit im Neubau zeitlich befristet ist (siehe Abschnitt „Nullemissionsgebäude ab 2028 und 2030“).
Steigende Anforderungen an Brennstoffe: die Biotreppe
Für neu installierte Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen gelten weiterhin Anforderungen zur Reduzierung fossiler Energieträger. Das GModG setzt dabei stärker beim verwendeten Brennstoff als bei der eingesetzten Heiztechnik an.
Über die sogenannte „Biotreppe“ (§ 43 GModG) müssen schrittweise steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe eingesetzt werden:
ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %
ab 1. Januar 2030: mindestens 15 %
ab 1. Januar 2035: mindestens 30 %
ab 1. Januar 2040: mindestens 60 %
Anrechenbar sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Das Gesetz lässt dabei nicht nur grünen, sondern ausdrücklich auch blauen, orangenen und türkisen Wasserstoff zu; das GModG enthält hierfür eigene Begriffsbestimmungen. Da diese Wasserstoffarten in unterschiedlichem Umfang dekarbonisiert sind, ist die tatsächliche Klimawirkung der Biotreppe von der späteren Zusammensetzung des Angebots abhängig.
Alternativ kann die Pflicht durch Hybridlösungen erfüllt werden. Rechtlich handelt es sich dabei nicht um eine Ausnahme, sondern um eine Erfüllungsoption: Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Pflicht als erfüllt, wenn der Betrieb bivalent parallel mit Vorrang für die Wärmepumpe erfolgt. Entsprechende Regelungen bestehen für solarthermische Anlagen und Biomasse-Hybridheizungen. Ab 2035 ist zusätzlich ein Nachweis erforderlich, in dem eine sachkundige Person den erneuerbaren Anteil bescheinigt.
Damit können Hybridsysteme insbesondere bei der schrittweisen Modernisierung von Bestandsgebäuden eine Alternative darstellen.
Grüngas- und Grünheizölquote ab 2028
Ergänzend zur Biotreppe führt das GModG eine Grüngas- und Grünheizölquote ab 2028 ein. Sie setzt auf der Angebotsseite an und verpflichtet die Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl zur Beimischung klimafreundlicher Anteile. Anders als die Biotreppe betrifft diese Quote nicht nur Neuanlagen, sondern wirkt über den Brennstoffpreis auch auf bestehende Gas- und Ölheizungen. Die konkrete Ausgestaltung bleibt einem gesonderten Gesetz vorbehalten, das bis Dezember 2026 beschlossen werden soll. Nach den bislang bekannten Eckpunkten soll die Quote 2028 mit einem niedrigen einstelligen Prozentwert starten. Das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 bleibt als übergeordnete Vorgabe erhalten.
Nullemissionsgebäude ab 2028 und 2030
Zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 führt das GModG in zwei Stufen einen Nullemissionsstandard für Neubauten ein:
ab 1. Januar 2028 für neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand (§ 10a GModG)
ab 1. Januar 2030 für sämtliche neu zu errichtenden Gebäude (§ 10 GModG n. F.)
Nullemissionsgebäude dürfen am Gebäudestandort keine Kohlendioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen. Der Einbau neuer fossiler Heizungen im Neubau ist damit nur noch bis zum 31. Dezember 2029 möglich. Im Gebäudebestand gilt diese Einschränkung nicht.
Für bestehende Nichtwohngebäude kommen Renovierungsanforderungen hinzu: Bis 2030 sollen die 16 % der Nichtwohngebäude mit der schlechtesten Energiebilanz renoviert werden, bis 2033 die 26 %. Nichtwohngebäude mit einer Heizungs-Nennleistung über 70 kW müssen bis zum 31. Dezember 2029 mit einem System zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgerüstet werden (§ 56 GModG).
Verteilung zusätzlicher Betriebskosten
Das GModG ändert über einzelne Bestimmungen des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) die Verteilung bestimmter Kosten zwischen Vermietern und Mietern. Die Regelungen greifen, wenn Wohnraum durch eine neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung versorgt wird, und gelten unabhängig davon, ob die Wohnung zum Zeitpunkt des Einbaus bereits vermietet war.
Ab dem 1. Januar 2028 sind die CO₂-Kosten sowie die Netzentgelte des Gasbezugs jeweils hälftig zwischen Vermieter und Mieter zu teilen.
Ab dem 1. Januar 2029 gilt die hälftige Aufteilung zusätzlich für die Mehrkosten der nach dem GModG verpflichtend zu nutzenden biogenen Brennstoffe – allerdings nur bis einschließlich der dritten Stufe der Biotreppe, also bis zu einem Anteil von 30 %.
Neu ist dabei auch die Systematik: Während die CO₂-Kostenaufteilung bisher an den energetischen Zustand des Gebäudes anknüpfte und Vermieteranteile zwischen 0 % und 95 % vorsah, gilt für neu eingebaute fossile Heizungen nun ein pauschaler Vermieteranteil von 50 %. Für Vermieter von Gebäuden mit sehr niedrigen Mieten wurde im parlamentarischen Verfahren eine Härtefallregelung eingefügt. Für Neubauten gelten die Regelungen entsprechend, sofern das Gebäude bis zum 31. Dezember 2029 errichtet und erstmals genutzt wird.
Zusätzliche Kosten einer neu eingebauten fossilen Heizungsanlage können damit nicht mehr vollständig auf die Mieter übertragen werden. Die Beteiligung ist jedoch begrenzt: Nicht erfasst sind Preissteigerungen des fossilen Gas- oder Heizölanteils, die Mehrkosten der vierten Biotreppen-Stufe ab 2040 sowie Kostensteigerungen aus der Grüngas- und Grünheizölquote bei Bestandsanlagen.
Für Wärmepumpen enthält der neue § 559f BGB eine gesonderte Regelung: Modernisierungskosten sind nur dann vollständig auf die Miete umlegbar, wenn eine ausreichende Jahresarbeitszahl nachgewiesen wird; andernfalls ist nur die Hälfte umlagefähig.
Wirtschaftliche Risiken fossiler Heizungen
Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf im Mai 2026 auf die langfristigen Kostenrisiken neuer Gas- und Ölheizungen hingewiesen und gefordert, deren Einbau weiterhin wirksam zu begrenzen. Ein wesentlicher Faktor ist die zukünftige Verfügbarkeit von Biomethan, Bioheizöl, biogenem Flüssiggas und Wasserstoff.
Der Bundesrat hat angemerkt, dass vor dem Quotenstart 2029 eine belastbare Abschätzung zur tatsächlichen Verfügbarkeit und Preisentwicklung dieser Brennstoffe erforderlich ist. Fachinstitute halten es für möglich, dass die durch das GModG erzeugte Nachfrage das technisch erschließbare inländische Biomethanpotenzial bereits vor 2040 übersteigt; ein wachsender Teil des Bedarfs müsste dann importiert werden.
Hinzu kommen die weitere Entwicklung der CO₂-Kosten, steigende Netzentgelte bei rückläufigen Absatzmengen im Gasnetz sowie die zunehmenden vorgeschriebenen Anteile biogener Brennstoffe. Bei der Investitionsentscheidung sollten deshalb nicht nur die Anschaffungskosten einer Heizungsanlage, sondern auch die langfristig zu erwartenden Betriebskosten über die gesamte Nutzungsdauer berücksichtigt werden.
Offene Rechtsfragen
Im Gesetzgebungsverfahren wurden erhebliche verfassungs- und europarechtliche Bedenken erhoben, unter anderem mit Blick auf Art. 20a GG und die Anforderungen der EU-Gebäuderichtlinie. Bis zu einem Abschluss möglicher klärender Verfahren – erfahrungsgemäß ein bis zwei Jahre – bleibt eine gewisse Rechtsunsicherheit bestehen.
Fazit
Das Gebäudemodernisierungsgesetz erweitert die Auswahlmöglichkeiten beim Austausch und Einbau von Heizungsanlagen im Gebäudebestand. Die 65-Prozent-Vorgabe und das Betriebsverbot für alte Kessel entfallen, neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen bleiben zulässig. Im Neubau gilt diese Offenheit allerdings nur noch bis Ende 2029. Gleichzeitig bestehen für fossile Heizsysteme langfristige wirtschaftliche Rahmenbedingungen: die Biotreppe mit Anteilen von 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040, die Grüngas- und Grünheizölquote ab 2028, die auch Bestandsanlagen betrifft, sowie die hälftige Beteiligung von Vermietern an CO₂-Kosten, Netzentgelten und Bioanteil-Aufschlägen bis zur dritten Treppenstufe. Bei einer Heizungsmodernisierung sollten deshalb die Investitionskosten, die zukünftigen Brennstoffkosten, die gesetzliche Anforderungen und auch die weiterhin bestehende Rechtsunsicherheit gemeinsam betrachtet werden.